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En el mercado bancario actual se vienen produciendo casos de cláusulas hipotecarias abusivas, muchas de ellas catalogadas así por la justicia ordinaria, a la que se puede y se debe acudir para suprimir o declarar nulo un determinado contrato y que nos puedan devolver lo que se nos ha cobrado de manera fraudulenta.
Es duro decirlo, pero muchos clientes o consumidores no entienden bien aquello que están firmando, no estudian al detalle la letra pequeña y, de este modo, ciertas entidades bancarias logran establecer en sus contratos hipotecarios cláusulas y condiciones injustas y excesivas. Es por ello necesario conocer los diferentes tipos de contratos hipotecarios y consultarlos con nuestros abogados o con un especialista en asuntos económicos antes de firmar cualquier papel. En este artículo vamos a ahondar en las cláusulas hipotecarias y te diremos cómo actuar en caso de una cláusula abusiva.
¿Qué son las cláusulas abusivas de las hipotecas?
Actualmente existen un gran número de cláusulas que suelen incluirse en los contratos hipotecarios y que, en algunos casos, incumplen la normativa de usuarios y consumidores. Hablamos de cláusulas como la cláusula suelo, el irph, la hipoteca multidivisa, la cláusula de gastos hipotecarios, la comisión de apertura, etc.
Cuando el contenido de estas cláusulas pueda considerarse desproporcionado, injusto o, directamente fraudulento, se les llama cláusulas abusivas, y pueden ser objeto de reclamaciones al respecto tanto a nivel de consumidor como en los juzgados.
Cuáles son las cláusulas abusivas más comunes de las hipotecas y cómo reclamarlas
Cláusula de suelo
La cláusula suelo, o cláusula túnel, se trata de una cláusula contractual que aplica un interés mínimo en los casos de hipotecas variables, aunque bajen los tipos de interés interbancarios. Por tanto, se fija un “suelo”, es decir, que el interés de tu hipoteca nunca bajará sobre lo establecido en esta cláusula. ¿Qué sucede? Que impide a los firmantes de la hipoteca obtener beneficios en caso de caídas del Euribor en la cuota mensual. La cláusula suelo, como es obvio, no consta en los contratos como “clausula suelo”, que es una jerga técnica, sino como “límites a la aplicación del interés variable” o “límites de la variabilidad”.
Aunque las cláusulas suelo son, en primera instancia, legales, hay precedentes en los que los jueces las han invalidado, declarándolas nulas, porque las entidades bancarias han informado de forma incorrecta o con poca transparencia. Debes tener en cuenta que, por ley, los bancos están obligados a facilitar a los clientes un informe o folleto que recoja con transparencia y claramente las condiciones del préstamo.
Cláusula de intereses de demora
Hablemos de la cláusula de intereses de demora, que viene recogida en todos los contratos bancarios. Sí, el interés de demora también puede ser abusivo; de hecho ha sido objeto de varias sentencias por considerarse abusivas. Hablamos de la cláusula en la que se recoge el tipo de interés de demora del contrato; esto ocurre en caso de impago en el tiempo acordado en el mismo. Se establece una sanción y se indemniza a la entidad bancaria por los retrasos al cobrar. Se supone que esta cláusula es un modo de evitar que se produzcan impagos, pues si el contratante no paga irá debiendo cada mes más dinero al banco, con unos intereses crecientes. Pero, ojo, este interés de demora debe ir sujeto a la ley, no pueden establecer un interés abusivo. Hay que mirar la letra pequeña.
Cláusula de vencimiento anticipado
La cláusula de vencimiento anticipado es muy común en las escrituras de préstamos hipotecarios. Esta delimita cuándo el banco puede dar por finalizada la hipoteca si el contratante no ha pagado varias cuotas del préstamo y, por tanto, exige la devolución total del mismo, es decir toda la cantidad prestada.
Pero estas cuotas también pueden ser declaradas abusivas, pues solo deben ejecutarse en caso de incumplimientos desproporcionados por parte del deudor. Si es desproporcionado o no un impago, lo debe decidir un juez atendiendo a las características principales de la hipoteca y las condiciones establecidas.
Cláusula sobre gastos de la hipoteca
Hay entidades bancarias que establecen condiciones abusivas en materia de gastos hipotecarios; hablamos de todo el proceso notarial, los registros, los tributos a Hacienda, los gastos de gestoría, los actos jurídicos, etc. En muchos casos los consumidores han pagado por servicios que no le corresponde pagar; por tanto, pueden considerarse nulas estas cláusulas. Se trata de otra letra pequeña que debemos analizar al detalle en virtud de nuestros intereses.
¿Cuándo te pueden aplicar intereses de demora en la hipoteca?
Los temidos intereses de demora pueden ejecutarse cuando el titular del préstamo o hipoteca incumple con los pagos establecidos en el contrato hipotecario, ya sea en el pago mensual del préstamo, como retrasos de algún tipo de cuota establecida u otro tipo de incumplimientos según el contrato en cuestión (pago de impuestos, seguros, etc).
Por tanto, para evitar los intereses abusivos en una hipoteca, hay que mirar con lupa a qué nos comprometemos cuando firmamos un contrato con una entidad bancaria; es obvio que los bancos velan por sus intereses y por el cumplimiento íntegro del contrato.
Cuándo una cláusula es abusiva en una hipoteca?
En general, se declara abusiva una cláusula cuando fija unas condiciones arbitrarias, desproporcionadas o injustas que causan un perjuicio claro al consumidor o cliente y que coloca previamente en una posición de ventaja al prestamista.
En todos los contratos hipotecarios existen cláusulas que hay que estudiar con detenimiento: las cláusulas suelo, la de comisiones, la del interés moratorio, las de vencimiento anticipado o la de vinculación de productos financieros. En los últimos años, hemos visto cómo muchos consumidores han logrado, a través de los tribunales, que los bancos le devolvieran el dinero extraído en cláusulas abusivas. Se puede y se debe reclamar en caso de existir.
Reclamar clausulas abusivas hipotecas
Todas las cláusulas citadas anteriormente pueden ser una cláusula abusiva de hipoteca, dependiendo de las condiciones impuestas. Para revisar concienzudamente el contenido del contrato, es indispensable buscar un asesoramiento legal, ya sea con unos abogados de derecho hipotecario, un asesor financiero o algún economista con experiencia. Se trata de estudiar todas y cada una de las páginas del contrato y determinar si las cláusulas podrían considerarse abusivas o no. A veces se puede solicitar un extorno en tu seguro de vida, pero otras el banco puede poner problemas.
Reclamar las cláusulas abusivas hipotecarias, ¿cómo se hace?
¿Quieres reclamar las cláusulas abusivas de tu hipoteca? En caso de que estas cláusulas tengan puntos controvertidos o directamente condiciones abusivas, el siguiente paso será preparar con tu abogado o asesor una reclamación formal a la entidad bancaria explicando las condiciones que consideras desproporcionadas o inaceptables.
Te puedes asesorar, también, en las entidades que velan por el derecho de los consumidores, tipo OCU, Facua o CECU por citar algunas, y que tienen amplia experiencia en este tipo de litigios.
Si por la vía amistosa y convencional no consigues resultados tangibles (algo habitual), quizás desees emprender acciones legales con el objetivo de declarar nulas algunas de estas cláusulas; para ello, será esencial contar con un abogado especializado en hipotecas y en productos financieros de entidades bancarias. El camino de los tribunales podría ser largo, así que tendrás que tener paciencia y determinación. Recientemente en Segurbonus hemos creado un nuevo servicio para ayudar a los usuarios que han firmado una hipoteca y que contiene una cláusula abusiva, para ayudarles a resolver dicha situación.
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